Las modificaciones que trae la nueva Ley Urbanística de la Comunidad Valenciana (Modificación de la LOTUP)

LEY 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana

El pasado Viernes 8 de febrero de 2019 entró en vigor la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana, más conocida como la LOTUP.

Se trata de una modificación muy importante porque, permite regularizar la situación de alrededor de 350.000 viviendas construidas de forma ilegal a lo largo y ancho de la Comunitat Valenciana, tal y como cifra la propia Generalitat Valenciana.

Estas viviendas diseminadas construidas al margen de las autorizaciones administrativas en el suelo no urbanizable se caracterizan por carecer de alguno de los servicios urbanísticos básicos, especialmente el alcantarillado.

Una vez consolidadas estas construcciones, el transcurso del tiempo desde su construcción da lugar a la caducidad de la acción de la Administración para actuar contra ellas, y la legislación adolece de un tratamiento adecuado para esta realidad existente surgida al margen de la Ley, lo que provoca los conflictos territoriales.

En nuestro territorio podrían existir alrededor de 350.000 viviendas construidas en suelo urbano o urbanizable no urbanizado y en suelo no urbanizable sin los servicios básicos urbanísticos o sin las autorizaciones necesarias para ello.

La existencia de estas viviendas tiene incidencia sobre el entorno: el evidente deterioro del paisaje que generan, el vertido de aguas residuales sin control ni tratamiento al subsuelo con afección a los acuíferos subterráneos, la eliminación de especies vegetales de mayor o menor valor o el fraccionamiento de hábitats.

El Abogado Urbanista de Elche Fernando Coves Botella, hace un análisis de cuáles son las modificaciones que la reciente modificación de la LOTUP, plantea para tales viviendas diseminadas y construidas al margen de la legalidad, y para otras situaciones enquistadas como los llamados “PAIS Fantasma”. Urbanizaciones que se han quedado sin desarrollar en el tiempo pero que existe viabilidad para su ejecución.

1- Actuaciones de legalización, y minimización de impacto ambiental sobre 350.000 viviendas ilegales en la Comunidad Valenciana  (Artículos 180, 183 y 210 a 212)

En la Ley 1/2019 de modificación de la LOTUP se establece clara y taxativamente que las áreas urbanas o semiurbanas carentes de alguno de los servicios urbanísticos básicos, especialmente el alcantarillado, y las viviendas diseminadas construidas al margen de las autorizaciones administrativas en el suelo no urbanizable son una realidad en la Comunitat Valenciana que precisa de un tratamiento adecuado.

Es difícil cuantificar el número exacto de las construcciones existentes, precisamente por haber surgido muchas de ellas al margen de la Ley. No obstante, se puede señalar que en nuestro territorio podrían existir alrededor de 350.000 viviendas construidas en suelo urbano o urbanizable no urbanizado y en suelo no urbanizable sin los servicios básicos urbanísticos o sin las autorizaciones necesarias para ello.

La existencia de estas viviendas tiene incidencia sobre el entorno: el evidente deterioro del paisaje que generan, el vertido de aguas residuales sin control ni tratamiento al subsuelo con afección a los acuífieros subterráneos, la eliminación de especies vegetales de mayor o menor valor, el fraccionamiento de hábitats, …

En la Ley 1/2019 de modificación de la LOTUP objeto de reciente aprobación se considera que más allá de la seguridad, la salubridad y el ornato público, las edificaciones y los terrenos en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su titularidad deben conservarse y mantenerse de forma acorde con el entorno en el que se encuentran y de acuerdo con la ordenación que establece el planeamiento urbanístico para los mismos.

Por ello la reforma de la ley permite a estas residencias su legalización, si bien la limita “a las construcciones finalizadas antes del 20 de agosto de 2014, incluyendo tanto aquellas respecto de la que ha caducado la acción de restauración de la legalidad urbanística como aquellas sobre las que no ha caducado“. Eso sí, con una clara excepción: “aquellas sobre las que haya recaído sentencia de restauración de la legalidad”.  La regularización de estas viviendas se podrá hacer de manera individual, y podrán acogerse a la misma todos los casos, independientemente de si tienen o no abierto un expediente abierto.

2- Solución a los ‘PAIs fantasma’. Artículo 163 y 165 bis

Más allá de esta cuestión, la actualización de la Lotup persigue dar solución a los ‘PAIs fantasmas’. La reforma recoge que los proyectos urbanísticos que se han empezado pero están paralizados y pueden tener cierta viabilidad, los ayuntamientos tengan la posibilidad de dividir los sectores en unidades de ejecución más pequeñas para poder ejecutar la actuación poco a poco y ampliar el plazo a 10 años.

En aquellos PAIs que son “antieconómicos” y pueden ser reversibles, se podrá aplicar una reparcelación inversa para que los terrenos vuelvan a la situación jurídica anterior y, por tanto, quitar cargas a los propietarios.

Asimismo, la reforma elimina la figura de las Actuaciones Territoriales Estratégicas (ATE) y se establece la regulación de los nuevos Proyectos de Inversión Estratégica Sostenible (PIES), que eliminan la posibilidad que existía anteriormente de pasar nuevos terrenos de no urbanizables a urbanizables por parte de la gestión indirecta de empresarios particulares.

3- NUEVA REGULACIÓN del Régimen de las licencias (artículos 213, 214, 216 y 221)

Como en los precedentes apartados 11 y 12, las modificaciones de los artículos 213 y 214 tienen por objeto la aclaración del régimen de licencias de obras y de declaración responsable, dado que existían algunas obras que parecían estar en ambos regímenes y respecto de los que no estaba claro cuál aplicar. También se subsana el error respecto de la remisión a un artículo equivocado de la propia ley. El nuevo régimen aclara qué situaciones están sujetas a la declaración responsable y no al otorgamiento de licencias, lo que supone un régimen mucho más flexible para la realización de determinadas y concretas instalaciones y obras, lo que a su vez favorece la seguridad jurídica, y la libertad de empresa del inversor que va a verse favorecido con una mayor celeridad administrativa.

El artículo 216 de la LOTUP, se modifica para ampliar los supuestos de licencia de obras y usos provisionales que habitualmente se dan en suelo urbano y urbanizable para determinados eventos o períodos del año y que no deben suponer grave incidencia en territorio por su carácter fácilmente reversible y por la escasa duración de la vigencia de este tipo de licencia. Ahora se amplía al suelo no urbanizable en determinados supuestos en que la realidad hace necesaria su regulación. Pensemos en carpas de circos en fiestas locales, en aparcamientos en la periferia de una localidad en vacaciones o en fiestas, etc.  Y permite la instalación de tales usos provisionales aun cuando no sean compatibles con el planeamiento, lo cual da un amplio margen a esta figura para regular actividades temporales sobre las que había cierto “estatismo” y “contumacia” por parte de las Administraciones para autorizarlas.

Por último, el artículo 221 establece una aclaración respecto de los plazos para el otorgamiento de las licencias, poniendo fin al vacío legal que en este punto existía con la legislación vigente mediante una cláusula residual que establece un plazo de dos meses para las licencias de todos aquellos supuestos a los que no se refiera expresamente el artículo 221 de la LOTUP.

Aclarando que respecto a las licencias de intervención en edificios catalogados el plazo para su otorgamiento será de tres meses pero con el matiz de que se refiere “aquellas obras sujetas a licencia” en este tipo de licencias.

CONCLUSIONES PREVIAS sobre la modificación

La conclusión que nos puede quedar, a modo previo, es que la modificación está tendiendo a dar mayor “engrase” y celeridad, a problemas enquistados como la falta de actuación de la Administración ante los expedientes de la restauración de la legalidad en suelo no urbanizable, facilitando una mayor adaptación y empaque ambiental a las situaciones de edificaciones consolidadas en esta clase de suelo, previendo la minimización del impacto ambiental de las mismas a través de una legalización ordenada de tales situaciones que se encuentran diseminadas en el medio rural, lo cual puede llegar a ser positivo, al facilitar y acabar con el estatismo de tales situaciones en el tiempo, dando una solución sostenible a tales situaciones.

Por otro lado, es positiva la clarificación respecto de los llamados e inacabados “PAIS fantasma”, en la medida de que sin son antieconómicos y no se puede ejecutar la urbanización, se prevé la reversión de los mismos y la vuelta al estado natural de los terrenos mediante la figura de la “reparcelación inversa” liberando de las cargas a los propietarios, y permitiendo la “desclasificación” a suelo no urbanizable de los terrenos urbanizables. Y por otro lado, si está aprobada la reparcelación, y se han de ejecutar sobre el papel permite el desbloqueo de los mismos adoptando las medidas previstas para finalizar la obra de urbanización.

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