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Legalización de viviendas en suelo no urbanizable

Las Ventajas de la Minimización de Impacto Territorial y de las DIC de Regularización

 

Si la Ley 1/2019 de 5 de febrero de la Generalitat Valenciana apuntaba cuál eran las directrices y requisitos para legalizar las viviendas construidas antes del 20 de agosto de 2014 y actividades industriales irregulares en suelo No Urbanizable, desde junio de 2020 se ha llevado a cabo la publicación de una Guía Orientativa para llevarlo a cabo a través de la llamada Minimización de Impactos Ambientales y Territoriales para el caso de la regularización de viviendas, y de las Declaraciones de Interés Comunitario de Regularización (DICr) para la legalización de actividades industriales y productivas previamente existentes.

Desde Coves Abogados, el abogado urbanista Fernando Coves Botella, indica cuáles son los requisitos para llevar a cabo esta legalización tanto de viviendas como de actividades en suelo no urbanizable, y las novedades y posibilidades que el propietario o titular de la actividad tienen para esta innovadora y revolucionaria reforma legal, a través de las llamadas MINIMIZACIONES DE IMPACTOS AMBIENTALES y TERRITORIALES para el caso de la regularización de viviendas, y las DECLARACIONES DE INTERÉS COMUNITARIO DE REGULARIZACIÓN (DICS de Regularización) para el caso de legalización de actividades industriales y productivas. Ambos procedimientos ya se están realizando desde el equipo de Coves Abogados tanto para Particulares como para Ayuntamientos. El Bufete especializado en Urbanismo cuenta con un completo equipo de abogados, arquitectos e Ingenieros especializados en Medio Ambiente para abordar estos dos innovadores instrumentos que solucionan un problema histórico: integrar en el medio ambiente viviendas ya construidas, y actividades históricamente implantadas en suelo no urbanizable.

¿Cuál es el procedimiento para legalizar viviendas en suelo no urbanizable?

El procedimiento se denomina MINIMIZACIÓN DE IMPACTO TERRITORIAL (MIT). La minimización es un procedimiento administrativo que, tal y como su nombre indica, “minimizar” (paliar/evitar/disminuir) los impactos que sobre el territorio y el medio ambiente producen o han producido viviendas ilegalmente implantadas en Suelo No Urbanizable.

Tras la tramitación del procedimiento de minimización, la vivienda que sea objeto de aquél obtendrá un régimen jurídico derivado de la obtención, en última instancia de una “licencia de obras de legalización” o de una “licencia de minimización de impacto territorial”. En este sentido, hay que poner de manifiesto que las viviendas van a ser objeto de un procedimiento de regularización jurídica, de legalización. Allí donde no hay régimen jurídico en el momento inicial, lo habrá al finalizar el procedimiento. El objetivo del procedimiento es legalizar las viviendas, pero minimizando el impacto ambiental, estableciendo para ello las medias correctoras ambientales adecuadas.

¿Qué edificaciones pueden ser objeto de legalización?

Únicamente viviendas, es decir edificaciones para uso residencial, totalmente finalizadas antes del 20/8/14. No pueden ser objeto de minimización edificaciones destinadas a otros usos (casas de aperos, edificaciones agrícolas o ganaderas, edificaciones que den soporte físico a actividades industriales o terciarias, etc.). Tampoco entrarán en este procedimiento las viviendas finalizadas con posterioridad al 20/8/14.

¿En qué tipo de suelo cabe la legalización?

La legalización mediante minimización cabe tanto en Suelo No Urbanizable Común y en Suelo No Urbanizable Protegido.

¿Qué significa que la vivienda esté totalmente finalizada antes del 20/8/14?

Esta exigencia legal supone que la edificación esté dispuesta para su uso (residencial) en esa fecha.

¿Pueden ser objeto de legalización las edificaciones adyacentes, o complementarias a una vivienda, o solamente la vivienda en sentido estricto?

Dado que la ley ha establecido un criterio temporal muy claro (entran en el procedimiento todas las viviendas totalmente finalizadas antes del 20/8/14; se entiende que todas aquellas construcciones que sean auxiliares/complementarias de la vivienda, que estén conectadas con la misma (por ejemplo, una piscina) y que estén totalmente finalizadas antes del 20/8/14, podrán ser objeto del procedimiento de minimización.

La principal ventaja ambiental es la aplicación de medidas correctoras para evitar el impacto que supone la carencia de un sistema de depuración de aguas residuales.

¿Qué ventajas ambientales tiene la legalización de viviendas a través de la “minimización de impactos”?

La ventaja primordial es la aplicación de medidas correctoras para evitar el tradicional impacto ambiental que supone la carencia de un sistema de depuración de aguas residuales. La implantación de espacios para la recogida regular de residuos sólidos, así como de un sistema viario que permita un acceso rodado seguro a las edificaciones y la adecuada conexión del núcleo de viviendas con la red viaria, son otras indudables mejoras en relación con la situación preexistente. Igualmente, se promoverá la instalación de medidas de seguridad para aquellas situaciones de riesgo por inundación o incendio forestal. Todo ello supondrá para el propietario en muchos casos un coste de instalación relativa y considerablemente más bajo que si se tratarse de una urbanización pura y dura mediante un plan parcial que reclasificara el suelo y desarrollara el mismo. Que, si tuviese que realizar una gestión urbanística clásica, y pagar cargas de urbanización.

¿Qué ventajas jurídicas otorga un procedimiento de minimización de impactos?

La situación de la que parten las viviendas que pueden ser objeto de un expediente de disciplina urbanística es la de carencia de patrimonialización de las mismas. Es decir, la imposibilidad de que se declare la Obra Nueva y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Y la no obtención de licencia de primera ocupación.

La carencia de declaración de obra nueva y de licencia de primera ocupación implica la imposibilidad de enajenar la construcción con todas las garantías, ya que solo se vende la parcela sobre la que está la construcción. También implica la imposibilidad de hipotecar la construcción y, en consecuencia, la de obtener un préstamo hipotecario que permita su adquisición por un tercero o la obtención de financiación garantizada. O, peor aún, supone la imposibilidad de heredar una construcción no regularizada por los herederos del infractor.

Por lo tanto, la regularización de la edificación tiene una indudable ventaja para la propiedad ya que la patrimonialización implica que el inmueble se revaloriza a todos los efectos y, sobre la misma, se pueden ejercer derechos reales que antes no se podía (venta de la casa, hipoteca, herencia…). Todo ello se traducirá en un indudable mayor valor económico de la finca en la que esté ubicada la construcción, y de la propia construcción a legalizar.

Son varios los motivos por los que conviene iniciar ya el proceso de legalización de su vivienda en suelo no urbanizable.

¿En qué consiste el procedimiento para llevar a cabo la legalización de las viviendas a través de la minimización?

Existen dos procedimientos uno colectivo, y otro individual. Se aplicará el uno o el otro, en función de la existencia de un núcleo agrupado de viviendas (igual a más de 3 viviendas por Hectárea) o se trate de zonas de vivienda aislada (menos de 3 viviendas por Hectárea):

 

3 o más viv/ha:

 

El primero de los supuestos el procedimiento colectivo: supone la tramitación colectiva de un Plan Especial de Regularización de Viviendas y Minimización de Impacto Territorial (PEMIT). En función de su modalidad dependerá en su aprobación por Conselleria, o de su aprobación por el Ayuntamiento. Y en función de su modalidad deberá ser promovido por el Ayuntamiento o por el particular. Tiene naturaleza jurídica de planeamiento municipal.

 

Tenemos Tres Supuestos:

    1. Minimización del Impacto Territorial mediante Plan Especial y el Programa de Actuación con la ordenación estructural y sin Delimitación Previa. Promueve el Ayuntamiento mediante Solicitud de Inicio de Evaluación Ambiental y Territorial Estratégica (EAE). Deberá aprobar el mismo Conselleria.
    2. Minimización del Impacto Territorial mediante Instrumento de Planeamiento de Delimitación de Ámbitos (Delimitación). Establece la ordenación estructural: delimita ámbitos de minimización en el municipio para su desarrollo con planes especiales. Promueve el Ayuntamiento mediante Solicitud de Inicio de Evaluación Ambiental y Territorial Estratégica (EAE) y aprueba Conselleria.
    3. Procedimiento de Minimización del Impacto Territorial mediante Plan Especial con Documento de Delimitación previa (de aprobación autonómica). El cual establecerá la ordenación pormenorizada de uno varios de los ámbitos de minimización definidos en el Documento de Delimitación. Este instrumento podrá tramitarse simultáneamente o con posterioridad a la Delimitación que establece la ordenación estructural. Podrá Promoverlo el Ayuntamiento o un promotor particular.

 

Menos de 3 viv/ha:

 

Se trata de un procedimiento individual simplificado que solicita/promueve el propietario y es de aprobación municipal, de ahí su mayor agilidad: El  propietario presenta solicitud previa de declaración situación individualizada (DSI), delimitando a petición de un propietario un ámbito de menos de 3 viv/ha para instar el procedimiento de licencia de minimización de impacto territorial individualizada, y deja en manos del Ayuntamiento el procedimiento de regularización porque es el pleno del Ayuntamiento el que prueba la Delimitación de Situación Individualizada (DIS) que marca el rumbo de la obtención de licencia individualizada de minimización de impacto territorial, al establecer la delimitación geométrica de menos de 3 vivi/ha a su plena discrecionalidad, y como requisito previo a la obtención de legalización de obras, y de licencia de primera ocupación. Tiene naturaleza jurídica de licencia. Una vez obtenida la aprobación de Declaración de Situación Individualizada se deberá solicitar la licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación en el Ayuntamiento a la que deberá adjuntarse un Estudio de Integración Paisajística, un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos, y un Proyecto básico donde se describa la situación actual de la edificación y las obras necesarias para alcanzar las condiciones edificatorias establecidas en la DSI.

Lo novedoso es que no se exigen condiciones edificatorias del art. 197.1.b) como si fuera una obra nueva (2 % de ocupación, parcela mínima Unidad de Cultivo,  parcela fuera de los cursos naturales y escorrentías), sino que se deja en manos del Ayuntamiento el análisis pormenorizada de cada situación para exigir las condiciones edificatorias adecuadas al caso concreto que minimicen el impacto ambiental o paisajístico (demolición de elementos que incidan en el paisaje, instalación de energía fotovoltaica, y zona de recogida de residuos, etc….)

En este procedimiento, desde el punto de vista administrativo y técnico, es el más rápido, operativo, y funcional, ya que permite abordar con rapidez, descentralización y análisis pormenorizado las situaciones irregulares existentes, sin la intervención de Conselleria, ya que se inicia mediante aprobación por el pleno de la Declaración de Situación Individualizada.

¿Por qué es interesante comenzar ya a legalizar?

Porque, por ejemplo, en el caso de la solicitud de procedimiento individual de Minimización de Impacto Territorial, mediante la aprobación inicial por el pleno del Ayuntamiento de Declaración de Situación Individualizada, se posibilitará hacer “la foto”, establecer el marco, sin la intervención de Conselleria, y por tanto de un modo más rápido y descentralizado, establecer qué viviendas pueden ser legalizadas por minimización de impacto territorial por los propietarios particulares. Y porque si no se solicita, una vez entre en funcionamiento se producirá la suspensión de procedimiento de disciplina y sancionador.

Por otro lado, porque permitirá en determinados supuestos la ejecución de Sentencias de Demolición mediante Minimización de Impacto Territorial.

Además, la Agencia Valenciana entrará en funcionamiento en breve, y si no se inicia, se podría actuar sobre las viviendas anteriores y posteriores al 20.08.2014.

En el caso del procedimiento colectivo, porque permita al municipio, al Ayuntamiento otorgar una certidumbre sobre los ámbitos de minimización a desarrollar mediante Plan Especial por la existencia de agrupaciones de vivienda, integrando en la legalidad situaciones irregulares históricas con total respeto al entorno natural ambiental.

Por último, con ambos procedimientos se persigue la “no urbanización”, sino la integración en el medio ambiente, mediante medidas correctoras de sostenibilidad ambiental no encarecidas, que compatibilicen las construcciones, sin efectos perniciosos para el medio ambiente, la riqueza cultural y paisajística, del suelo no urbanizable del municipio.

¿Cómo se ven afectados los procedimientos de disciplina urbanística iniciados o en fase de ejecución que afecten a viviendas incluidas en expedientes de minimización?

La adopción por parte del Pleno municipal (o la Junta de Gobierno local por delegación) de una DSI (en un trámite de licencia individualizada), o la solicitud de la Evaluación Ambiental Estratégica (EAE) de un PE de minimización paralizan la tramitación de los expedientes de disciplina urbanística cuyo objeto sean viviendas incluidas en dichos procedimientos de minimización; igualmente paralizan la ejecución de las órdenes de restauración dictadas sobre esas viviendas, en su caso.

En este sentido no se impondrán multas coercitivas ni se procederá a la ejecución subsidiaria de la orden de restauración por parte de la Administración urbanística inspectora. Caso de que los procedimientos de minimización lleguen a buen puerto, y las viviendas en cuestión se regularicen, los expedientes de disciplina urbanística serán definitivamente archivados; en caso contrario, se reactivarán las medidas de disciplina contra dichas viviendas.

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