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Legalice su vivienda
Somos especialistas en Urbanismo y conocemos de primera mano cuáles son los requisitos para llevar a cabo esta legalización, tanto de viviendas como de actividades en suelo no urbanizable, y las novedades y posibilidades que el propietario o titular de la actividad tiene para esta innovadora y revolucionaria reforma legal. El equipo de Coves Abogados ya está llevando a cabo estos procesos tanto para Particulares como para Ayuntamientos. Contamos con un completo equipo de abogados, arquitectos e Ingenieros especializados en Medio Ambiente para abordar estos dos innovadores instrumentos que solucionan un problema histórico: integrar en el medio ambiente viviendas ya construidas, y actividades históricamente implantadas en suelo no urbanizable.
La principal ventaja ambiental es la aplicación de medidas correctoras para evitar el impacto que supone la carencia de un sistema de depuración de aguas residuales.
¿Cuál es el procedimiento para legalizar viviendas en suelo rústico?
El procedimiento se denomina MINIMIZACIÓN DE IMPACTO TERRITORIAL (MIT). La minimización es un procedimiento administrativo que, tal y como su nombre indica, “minimizar” (paliar/evitar/disminuir) los impactos que sobre el territorio y el medio ambiente producen o han producido viviendas ilegalmente implantadas en Suelo No Urbanizable.
Tras la tramitación del procedimiento de minimización, la vivienda que sea objeto de aquél obtendrá un régimen jurídico derivado de la obtención, en última instancia de una “licencia de obras de legalización” o de una “licencia de minimización de impacto territorial”. En este sentido, hay que poner de manifiesto que las viviendas van a ser objeto de un procedimiento de regularización jurídica, de legalización. Allí donde no hay régimen jurídico en el momento inicial, lo habrá al finalizar el procedimiento. El objetivo del procedimiento es legalizar las viviendas, pero minimizando el impacto ambiental, estableciendo para ello las medias correctoras ambientales adecuadas.
¿Qué edificaciones pueden ser objeto de legalización?
Únicamente viviendas, es decir edificaciones para uso residencial, totalmente finalizadas antes del 20/8/14. No pueden ser objeto de minimización edificaciones destinadas a otros usos (casas de aperos, edificaciones agrícolas o ganaderas, edificaciones que den soporte físico a actividades industriales o terciarias, etc.). Tampoco entrarán en este procedimiento las viviendas finalizadas con posterioridad al 20/8/14.
Son varios los motivos por los que conviene iniciar ya el proceso de legalización de su vivienda en suelo rústico.
Legalización de actividades e industrias en suelo rústico
A través de la Declaración de Interés Comunitario de Regularización (DICr).
¿Cuál es la finalidad de la DICr?
La finalidad de la DICr es que las actividades existentes antes del 20.08.2014 en Suelo Rústico obtengan la autorización ambiental, la licencia ambiental que le resulte exigible, para establecer esa actividad con total regularización legal, de acuerdo con la Ley 6/2014 de la Generalitat, de Prevención, Calidad y Control Ambiental de Actividades en la Comunidad Valenciana.
¿Cuál es el supuesto de hecho de la DIC de regularización (DICr)?
1. Actividad industrial y productiva en suelo no urbanizable.
2. Existentes, en funcionamiento con anterioridad a 20/08/2014.
3. Que no se ajusten a las leyes 5 y 6/2014.
4. La no procedencia de adoptar cualesquiera medidas de protección y restablecimiento de la legalidad urbanística respecto de las edificaciones.
¿Qué actividades pueden regularizarse por el procedimiento establecido en la Dic de Regularización?
La Disposición Transitoria 15, de la LOTUP, se refiere a “actividades industriales y productivas”, lo que permite hacer una interpretación amplia de lo que pretende la figura, en el sentido de poder utilizar la DICr para regularizar la situación urbanística de aquellas actividades no estrictamente industriales, pero si conectadas, subordinadas o dependientes del sector industrial.
Sin ánimo de ser exhaustivos, a modo de ejemplo, se pueden citar las siguientes como actividades que podrían regularizarse vía DT 15, siempre que se justifique en el expediente que existe esa vinculación a una actividad industrial principal:
Actividades relacionadas con el mantenimiento de vehículos.
Actividades relacionadas con la comercialización de vehículos.
Almacenamiento de productos resultantes de un proceso industrial (actividades logísticas).
Distribución de productos resultantes de un proceso industrial (actividades logísticas).
Recuperación o reutilización de productos.
Distribución de elementos y materiales de construcción.
Actividades relacionadas con el tratamiento de productos hortofrutícolas (sin el requisito de emplazarse cerca del origen de la materia prima).
Actividades relacionadas con la comercialización de productos agrícolas.
¿POR QUÉ ES IMPORTANTE SOLICITAR CUANTO ANTES LA DIC de regularización (DICr)?
Porque el plazo máximo para solicitar la tramitación de la DICr finaliza el 31 de diciembre de 2021.
Desde que se obtiene la DICr (es decir, desde la fecha de la notificación de la resolución) el pro- motor tiene tres años para obtener la autorización ambiental que corresponda, de acuerdo con la Ley 6/2014 de Prevención, Calidad y Control Ambiental de Actividades en la Comunidad Valenciana. Este plazo es para obtener la autorización ambiental.
¿Qué efectos tiene la no regularización de la actividad?
En caso de no obtenerse la autorización ambiental en el plazo de tres años tras la obtención de la DICr, por causas imputables al promotor de la actividad, procederá la caducidad de la DICr, con los efectos previstos en el artículo 207.4 de la LOTUP, es decir, el cierre de la actividad y desmantelamiento de construcciones e instalaciones.
Pasados los plazos indicados en los párrafos anteriores, sin haber alcanzado la plena legalización de la actividad, esta deberá dejar de ejercerse, con independencia que el promotor de la actividad haya iniciado o no el procedimiento de regularización, ya que la consecuencia de la no regularización se predica de todas las actividades existentes e irregulares, no solo de aquellas que hayan iniciado el procedimiento de legalización.
De tal manera que la Ley 1/2019, respecto de las actividades irregulares, es una ley de punto final que concede un plazo para la regularización y una cautela referida a que, vencido el plazo sin haberse alcanzado dicha regulación, procederá la clausura antes referida.
¿La regularización de la actividad conlleva la legalización de la edificación en la que se desarrolla?
No. La disposición transitoria quince tiene por objeto actividades que se ejercen en edificaciones respecto las cuales ha prescrito la acción de la administración para restaurar la legalidad urbanística, por lo que se trata de edificaciones sin licencia de obras.