Evolución y aplicación durante cuatro años de la figura de la Minimización de Impacto Territorial para legalizar viviendas residenciales en suelo rústico de la Comunidad Valenciana.

Desde Coves Abogados, el abogado urbanista Fernando Coves Botella, con más de 20 de años de ejercicio en el urbanismo desarrollando proyectos urbanísticos de máximo interés para la provincia de Alicante, reciente autor de la primera ordenanza que regula la minimización de impacto territorial dentro de un municipio, y que ha posibilitado la legalización de más de 80 viviendas en suelo rústico de protección en el municipio de Pilar de la Horadada, nos explicará con ejemplos prácticos, cuáles son los requisitos para llevar a cabo esta legalización de viviendas en suelo suelo rústico, y las novedades y posibilidades que propietarios y Ayuntamientos tienen para esta innovadora y revolucionaria figura legal, llamada MINIMIZACIÓN DE IMPACTO TERRITORIAL, que permite la legalización de viviendas en suelo rústico, más conocido legalmente como suelo no urbanizable.

El Bufete Coves Abogados, que cuenta con un completo equipo de abogados, arquitectos e Ingenieros especializados en Urbanismo y Medio Ambiente, actuando en toda la comunidad valenciana tanto para particulares como para Ayuntamientos, está a día de hoy dando solución técnica a la diversa casuística de legalización de viviendas en suelo rústico, que se presenta en toda la Comunidad Valenciana.

Evolución y aplicación durante cuatro años de la figura de la Minimización de Impacto Territorial para legalizar viviendas residenciales en suelo rústico de la Comunidad Valenciana.

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1-. La primera pregunta es obligatoria, desde que se aprobara esta innovadora figura legal en el año 2.019, la llamada Minimización de Impacto Territorial, que permite legalizar viviendas en suelo rústico en la Comunidad Valenciana, ¿Cómo está funcionado?

Pues la respuesta, IDOIA, es que está teniendo una magnífica acogida la Minimización de Impacto Territorial. Nos está permitiendo abordar problemas y casuística que antes del 2.019, no tenía solución. Piensa que en la Comunidad Valenciana hay más de 397.000 edificaciones construidas, pendientes de legalizar, que hasta tal fecha no reunían el requisito de 10.000 m2s de parcela mínima en propiedad. Y que desde que se aprobó esta medida, en el año 2.019 están pudiendo ser reguladas, e insertadas dentro de la legalidad, llegando lo que mucho de ellas quieren, que es la licencia de primera ocupación que permita habitarlas, que le dé su valor legal, e hipotecario, y comprar y vender sin ningún tipo de incumplimiento legal. Donde antes había una infracción urbanística, ahora lo que hay es una vivienda dentro de ordenación urbanística, que permite vender la misma con todas las garantías legales.

2.- Y entrando ya en el meollo del asunto, para que podamos conocerlo bien ¿En qué consiste el procedimiento para legalizar viviendas en suelo no urbanizable, llamado comúnmente suelo rústico?

El procedimiento se denomina MINIMIZACIÓ DE IMPACTO TERRITORIAL (MIT). La minimización es un procedimiento administrativo que, tal y como su nombre indica, 2 “minimizar” (paliar/evitar/disminuir) los impactos que sobre el territorio y el medio ambiente producen o han producido viviendas ilegalmente implantadas en Suelo No Urbanizable. Tras la tramitación del procedimiento de minimización, la vivienda que sea objeto de aquél obtendrá un régimen jurídico derivado de la obtención, en última instancia de una “licencia de obras de legalización” o de una “licencia de minimización de impacto territorial”. En este sentido, hay que poner de manifiesto que las viviendas van a ser objeto de un procedimiento de regularización jurídica, de legalización. Allí donde no hay régimen jurídico en el momento inicial, lo habrá al finalizar el procedimiento. El objetivo del procedimiento es legalizar las viviendas, pero minimizando el impacto ambiental, estableciendo para ello las medias correctoras ambientales adecuadas. Es lo que llamamos la filosofía del “palo y la zanahoria”, tú quieres la zanahoria de la legalización, pero para ello el Ayuntamiento va exigirte unas obras ambientales, llamadas obras de minimización.

3.- ¿Qué edificaciones pueden ser objeto de legalización?

Únicamente viviendas, es decir edificaciones para uso residencial, totalmente finalizadas antes del 20/8/14. No pueden ser objeto de minimización edificaciones destinadas a otros usos (casas de aperos, edificaciones agrícolas o ganaderas, edificaciones que den soporte físico a actividades industriales o terciarias, etc.). ESTAS TIENEN OTROS PROCEDIMIENTOS LEGALES para su regulación distintos a la minimización de impacto territorial y con otros requisitos previstos en la LOTUP Tampoco entrarán en este procedimiento las viviendas finalizadas con posterioridad al 20/8/14.

4.- ¿Podrías hablarnos de algún ejemplo que haya sido solucionado por vuestro bufete, Coves Abogados?

Perfectamente, uno muy reciente concretamente, en el entorno natural “Pinar de la Perdiz” del municipio de pilar de la horadada (alicante), muy cerca de Orihuela, el despacho ha elaborado un instrumento normativo, una ordenanza que ha permitido solucionar un problema urbanística instalado en el municipio desde hace más de 40 años. Recientemente en el mes de abril se aprobó la ordenanza elaborada en nuestro despacho, que posibilita la legalización de más de 80 viviendas en el citado entorno. Ha habido que estudiar el entorno, que ha sido complejo por su triple protección ambiental, pero analizando cada una de las situaciones, se ha podido desbloquear la situación contemplando los requisitos exigibles y las áreas de delimitación que permiten la aprobación de la Minimización de Impacto Territorial y la legalización. Para que todas esas viviendas, que se encontraban fuera de ordenación, puedan obtener licencia de minimización y licencia de primera ocupación. El proyecto ha tenido una magnífica acogida en el municipio y es el primero que se hace en la comunidad valenciana. También tenemos muchos ejemplos de particulares en diversos municipios de la comunidad valenciana, que nos hemos recorrido de norte a sur. Permitiendo, de la mano del Ayuntamiento competente, abordar esas obras de minimización de impacto territorial, que han permitido la obtención del régimen legal de viviendas, que siendo ilegales o fuera de ordenación, han pasado a ser legales, y susceptibles de comprar y vender, adquiriendo un valor hipotecario, jurídico y ambiental que no tenían. Se trata de que nuestro equipo técnico, se desplace y analice cada una de las situaciones, presentando el proyecto necesario, para permitir la minimización de la vivienda.

5-. ¿En qué tipo de suelo cabe la legalización?

La legalización mediante minimización cabe tanto en Suelo No Urbanizable Común y en Suelo No Urbanizable Protegido. Lo que la gente de forma común conoce como suelo rústico común, o suelo rústico protegido. Pero también tenemos ejemplos que hemos podido aplicar en suelo urbanizable, dónde existe una figura en la LOTUP, la legalización de edificaciones preexistentes, que permiten regularizar viviendas construidas con una cierta antigüedad. Concretamente antes del año 1.975.

6.- ¿Qué significa que la vivienda esté totalmente finalizada antes del 20/8/14?

Esta exigencia legal supone que la edificación esté dispuesta para su uso (residencial) en esa fecha. Es decir, que esté totalmente ejecutada la obra de construcción de la misma.

7.- ¿Pueden ser objeto de legalización las edificaciones adyacentes, o complementarias a una vivienda, o solamente la vivienda en sentido estricto?

Dado que la ley ha establecido un criterio temporal muy claro (entran en el procedimiento todas las viviendas totalmente finalizadas antes del 20/8/14; se entiende que todas aquellas construcciones que sean auxiliares/complementarias de la vivienda, que estén conectadas con la misma (por ejemplo, una piscina, un garaje, una barbacoa) y que estén totalmente finalizadas antes del 20/8/14, podrán ser objeto del procedimiento de minimización.

8-. ¿Qué VENTAJAS AMBIENTALES tiene la legalización de viviendas a través de la “minimización de impactos”?

La ventaja primordial es la aplicación de medidas correctoras para evitar el tradicional impacto ambiental que supone la carencia de un sistema de depuración de aguas residuales. La implantación de espacios para la recogida regular de residuos sólidos, así como de un sistema viario que permita un acceso rodado seguro a las edificaciones y la adecuada conexión del núcleo de viviendas con la red viaria, son otras indudables mejoras en relación con la situación preexistente. Igualmente, se promoverá la instalación de medidas de seguridad para aquellas situaciones de riesgo por inundación o incendio forestal. Todo ello supondrá para el propietario en muchos casos un coste de instalación relativa y considerablemente más bajo que si se tratarse de una urbanización pura y dura mediante un plan parcial que reclasificara el suelo y desarrollara el mismo. Que, si tuviese que realizar una gestión urbanística clásica, y pagar cargas de urbanización.

9.- ¿Qué VENTAJAS JURÍDICAS otorga un procedimiento de minimización de impactos?

La situación de la que parten las viviendas que pueden ser objeto de un expediente de disciplina urbanística es la de carencia de patrimonialización de las mismas. Es decir, la imposibilidad de que se declare la Obra Nueva y su inscripción en el Registro de la Propiedad conforme a la ley de ordenación territorial de Urbanismo y Paisaje de la Generalitat Valenciana, la llamada LOTUP. Y la no obtención de licencia de primera ocupación. La carencia de declaración de obra nueva, licencia de obras y de licencia de primera ocupación implica la imposibilidad de enajenar la construcción con todas las garantías, ya que solo se vende la parcela sobre la que está la construcción. Lo que puede dar lugar a compra-ventas ilegales, incumplimientos contractuales, e incluso estafas inmobiliarias. Pues se vende un terreno, o un terreno con obra inscrita de la vivienda, pero sin licencias, y por tanto sin posibilidad de ser habitado, ni de conectar suministros de agua, y luz. Esto implica, además, la imposibilidad de hipotecar la construcción y, en consecuencia, la de obtener un préstamo hipotecario que permita su adquisición por un tercero o la obtención de financiación garantizada. O, peor aún, supone la imposibilidad de heredar, o no poder donar con garantía de legalidad una construcción no regularizada por los herederos del infractor. Por lo tanto, la regularización de la edificación tiene una indudable ventaja jurídica para la propiedad ya que la patrimonialización implica que un inmueble que era ilegal en suelo rústico se inserta dentro del tráfico jurídico inmobiliario, se puede comprar y vender con total legalidad, se revaloriza a todos los efectos y, sobre la misma, se pueden ejercer derechos reales que antes no se podía (venta de la casa, hipoteca, herencia…). Todo ello se traducirá en un indudable mayor valor económico de la finca en la que esté ubicada la construcción, y de la propia construcción a legalizar. ES MUY IMPORTANTE RESALTAR AQUÍ QUE NO ES LO MISMO INSCRIBIR UNA OBRA DE VIVIENDA ANTIGUA EN SUELO RUSTICO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Esto no es legalizar. Legalizar es inscribirla, pero con todas las licencias legalmente exigibles por el Ayuntamiento. La licencia de obras (o de minimización en suelo rústico) y la licencia de primera ocupación que permita habitar la vivienda. De otra forma la compra-venta no sólo no tendrá el valor económico, sino que ni siquiera el legal.

10.- Pero entrando en harina, Fernando, ¿CUÁLES SON LOS CONCRETOS REQUISITOS LEGALES para llevar a cabo la legalización de las viviendas a través de la minimización?

Existen dos procedimientos uno colectivo, y otro individual. Se aplicará el uno o el otro, en función de la existencia de un núcleo agrupado de viviendas (igual a más de 3 viviendas por Hectárea) o se trate de zonas de vivienda aislada (menos de 3 viviendas por Hectárea):

• 1. 3 o más viv/ha: El primero de los supuestos el procedimiento colectivo: supone la tramitación colectiva de un Plan Especial de Regularización de Viviendas y Minimización de Impacto Territorial (PEMIT). En función de su modalidad dependerá en su aprobación por Conselleria, o de su aprobación por el Ayuntamiento. Y en función de su modalidad deberá ser promovido por el Ayuntamiento o por el particular.

• 2. Menos de 3 viv/ha: Este es el que más éxito está teniendo: Se trata de un procedimiento individual simplificado que solicita/promueve el propietario y es de aprobación municipal, de ahí su mayor agilidad: El propietario presenta solicitud previa de declaración situación individualizada (DSI), delimitando a petición de un propietario un ámbito de menos de 3 viv/ha para instar el procedimiento de licencia de minimización de impacto territorial individualizada, y deja en manos del Ayuntamiento el procedimiento de regularización porque es el pleno del Ayuntamiento el que prueba la Delimitación de Situación Individualizada (DIS) que marca el rumbo de la obtención de licencia individualizada de minimización de impacto territorial, al establecer la delimitación geométrica de menos de 3 vivi/ha a su plena discrecionalidad, y como requisito previo a la obtención de legalización de obras, y de licencia de primera ocupación. Tiene naturaleza jurídica de licencia. Una vez obtenida la aprobación de Declaración de Situación Individualizada se deberá solicitar la licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación en el Ayuntamiento a la que deberá adjuntarse un Estudio de Integración Paisajística, un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos, y un Proyecto básico donde se describa la situación actual de la edificación y las obras necesarias para alcanzar las condiciones edificatorias establecidas en la DSI

Lo novedoso es que no se exigen condiciones edificatorias del art. 197.1.b) como si fuera una obra nueva (2 % de ocupación, parcela mínima Unidad de Cultivo, parcela fuera de los cursos naturales y escorrentías), sino que se deja en manos del Ayuntamiento el análisis pormenorizada de cada situación para exigir las condiciones edificatorias adecuadas al caso concreto que minimicen el impacto ambiental o paisajístico (demolición de elementos que incidan en el paisaje, instalación de energía fotovoltaica, y zona de recogida de residuos, etc.)

En este procedimiento, desde el punto de vista administrativo y técnico, es el más rápido, operativo, y funcional, ya que permite abordar con rapidez, descentralización y análisis pormenorizado las situaciones irregulares existentes, sin la intervención de Conselleria, ya que se inicia mediante aprobación por el pleno de la Declaración de Situación Individualizada.

11.- ¿Por qué es interesante COMENZAR YA A LEGALIZAR?

PUES POR MUCHOS MOTIVOS: Primera pero el primero de todos es por el COSTE DE OPORTUNIDAD: DÓNDE ANTES HABÍA UNA INFRACCIÓN O UNA VIVIENDA FUERA DE ORDENACIÓN EN SUELO NO URBANUZABLE (el llamado SUELO RÚSTICO) AHORA SE PERMITE LEGALIZAR UNA VIVIENDA, Y METERLA DENTRO DEL TRÁFICO JURÍDICO INMOBILIARIO. Es decir, comprarla, venderla, hipotecarla, donarla o heredarla con total seguridad jurídica. ESTO ES ALGO INÉDITO: Tenemos por primera vez en la historia de la Comunidad Valenciana, la posibilidad de regularizar un cúmulo de viviendas que era ilegales. Eso sí, garantizando las medidas ambientales requeridas para la seguridad jurídica, protección de medio ambiente, que permitan compatibilizar legalización, con sostenibilidad y seguridad. Sin acudir a la demolición, o a la apertura de expediente de infracción urbanística. Con consecuencias traumáticas, y desvalor de la construcción para el propietario. 6 Porque se producirá la suspensión de procedimiento de disciplina y sancionador en casos de expedientes de infracción urbanística. Y porque incluso permitirá en determinados supuestos la ejecución de Sentencias de Demolición como está siendo ya reconocido por los Juzgados y Tribunales, mediante Minimización de Impacto Territorial. Es decir, en lugar de tener que demoler la vivienda por ser ilegal en suelo rústico, poder integrarla en la legalidad, CUMPLIENDO LAS OBRAS AMBIENTALES NECESARIAS, QUE LA CONVERTAN EN COMPATIBLE CON EL SUELO RÚSTICO. Un URBANISMO AMBIENTAL QUIRÚRGICO E INTELIGENTE, que da solución a un problema histórico. Y porque con ambos procedimientos colectivo o individual se persigue la “no urbanización”, sino la integración en el medio ambiente, mediante medidas correctoras de sostenibilidad ambiental no encarecidas, que compatibilicen las construcciones, sin efectos perniciosos para el medio ambiente, la riqueza cultural y paisajística, del Suelo No Urbanizable del municipio.

Fuente: Diario Información